Wohnraum wird gebraucht. Trotzdem ist Neubau nicht in jedem Markt die überzeugendste Antwort. Gerade in B- und C-Städten sowie in vielen mittleren Lagen hat sich das Verhältnis aus Baukosten, erzielbarer Miete, Finanzierung und langfristiger Wertentwicklung deutlich verschoben.
Unsere These ist klar: In vielen Märkten entsteht Wert aktuell nicht durch Neubau um jeden Preis, sondern durch die intelligente Weiterentwicklung vorhandener Substanz.
Neubau rechnet sich nicht überall.
Die Zahlen zeigen, warum. Neubau bewegt sich je nach Grundstückssituation, technischem Standard und Ausbauqualität schnell in einer Spanne von 2.500 bis 4.000 Euro je Quadratmeter. In sehr guten Lagen kann das wirtschaftlich darstellbar sein. In vielen mittleren Märkten entsteht daraus aber eine Miete, die nicht mehr selbstverständlich zur lokalen Zahlungsbereitschaft passt.
2.500 bis 4.000 Euro/m² Neubaukosten je nach Standort, Standard und Ausbauqualität.
Daraus ergibt sich rechnerisch häufig eine notwendige Kaltmiete von mindestens 18 Euro je Quadratmeter. Teilweise wird frei finanzierter Neubau unter 20 Euro je Quadratmeter kaum darstellbar. Gleichzeitig sind die Baupreise für Wohngebäude im Februar 2026 erneut um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
18 bis 20 Euro/m² notwendige Kaltmiete treffen in vielen mittleren Lagen auf eine begrenzte Zahlungsbereitschaft.
Diese Kostenstruktur trifft auf ein Zinsumfeld, das Projektentwicklungen zusätzlich belastet. Aktuelle Baufinanzierungen liegen je nach Sollzinsbindung etwa zwischen 3,65 und 4,27 Prozent. Bei Neubaukosten im Bereich von 2.500 bis 4.000 Euro je Quadratmeter entsteht dadurch ein Kapitaldienst, der in vielen B- und C-Lagen nur schwer über realistische Mieten getragen werden kann.
Der Bestand schafft den wirtschaftlichen Abstand.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen A-Märkten und vielen mittleren Standorten. In sehr starken Lagen können hohe Neubaukosten durch hohe Mieten, starke Nachfrage, knappe Flächen und langfristige Wertsteigerung teilweise gerechtfertigt werden. Wenn Bestand bereits 5.000 Euro je Quadratmeter oder mehr kostet, kann Neubau wirtschaftlich näher an der Marktlogik liegen.
In vielen B- und C-Städten ist diese Rechnung anders. Die Nachfrage ist vorhanden, aber nicht beliebig belastbar. Die demografische Entwicklung ist häufig stabil, aber nicht so dynamisch, dass allein zukünftige Wertsteigerungen eine hohe Neubaukalkulation rechtfertigen. Chemnitz zeigt diese Logik besonders deutlich: Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt dort bei rund 1.455 Euro je Quadratmeter. Auch andere mittlere Bestandsmärkte liegen deutlich unter heutigen Neubaukosten, etwa bei rund 2.200 Euro je Quadratmeter in Magdeburg, rund 2.240 Euro je Quadratmeter in Cottbus oder rund 2.770 Euro je Quadratmeter in Erfurt.
Chemnitz: rund 1.455 Euro/m² durchschnittlicher Kaufpreis für Eigentumswohnungen.
Damit entsteht im Bestand ein wirtschaftlicher Spielraum, den Neubau oft nicht bietet. Grundstück, Erschließung, städtische Einbindung, Nachbarschaft und vorhandene Gebäudestruktur bestehen bereits. Kapital muss nicht zuerst in die vollständige Herstellung neuer Fläche fließen, sondern kann gezielt dort eingesetzt werden, wo es echten Wohnwert und wirtschaftliche Wirkung erzeugt.
Bestandsentwicklung ist mehr als Sanierung.
Bestandsentwicklung bedeutet für uns deshalb nicht bloß Sanierung. Es geht darum, vorhandene Gebäude präzise zu analysieren und besser zu nutzen. Leerstehende oder schwach genutzte Flächen können reaktiviert, Grundrisse optimiert, Ausstattungen modernisiert und energetische Schwachstellen reduziert werden. Auch Nachverdichtung im Bestand kann sinnvoll sein, etwa durch Dachgeschossausbau, die Neuordnung von Nebenflächen oder die bessere Nutzung bestehender Gebäudestrukturen.
Gerade der Dachausbau zeigt, worum es geht: Es entsteht zusätzliche Wohnfläche, ohne ein vollständig neues Gebäude errichten zu müssen. Gleichzeitig können energetische Maßnahmen am Dach oder an der obersten Geschossdecke die Qualität des gesamten Hauses verbessern. So verbindet sich Flächenschaffung mit Bestandsaufwertung.
Qualität pro Quadratmeter wird wichtiger.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Qualität pro Quadratmeter. Bei steigenden Energie- und Nebenkosten zählt für viele Mieter nicht mehr nur die reine Wohnfläche. Eine kompakte, gut geschnittene und hochwertig modernisierte Wohnung kann im Alltag mehr Wohnwert bieten als eine große, ineffiziente Fläche mit hohen laufenden Kosten.
Gerade für Single-Haushalte, junge Berufstätige oder kleinere Haushalte ist nicht entscheidend, ob eine Wohnung möglichst groß ist, sondern ob sie gut funktioniert. Helle Räume, klare Grundrisse, gute Möblierbarkeit, moderne Ausstattung und bezahlbare Nebenkosten können wichtiger sein als zusätzliche Quadratmeter. Qualität ersetzt Fläche nicht vollständig, aber sie macht vorhandene Fläche deutlich effizienter.
Der Markt braucht besseren Wohnraum, nicht nur mehr Fläche.
Darin liegt für uns ein zentraler Werthebel. Der Markt braucht nicht nur mehr Wohnfläche, sondern besseren, effizienteren und bezahlbaren Wohnraum. In vielen Lagen entsteht dieser nicht durch maximalen Neubau, sondern durch die richtige Arbeit am Bestand: Ankauf zu vernünftigen Faktoren, technische Prüfung, zielgerichtete Modernisierung, bessere Nutzung vorhandener Flächen und eine Vermietung, die zur tatsächlichen Nachfrage passt.
Unser Fazit: Neubau bleibt dort sinnvoll, wo Mieten, Kaufkraft, Demografie und Endwerte die hohen Kosten tragen. In vielen B- und C-Märkten sehen wir aktuell jedoch die stärkere Investmentlogik im Bestand. Nicht, weil Bestand einfacher ist – sondern weil er bei richtiger Umsetzung das bessere Verhältnis aus Einstiegspreis, Rendite, Risiko und Entwicklungspotenzial bieten kann.